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_“限购”松绑难阻房价跌势 “分类调控”考验政府之手(图)

2017-11-24 04:29
“限购”松绑难阻房价跌势 “分类调控”考验政府之手

这是位于北京大兴区的一处住宅小区楼盘(8月19日摄)。8月18日,国家统计局公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月份,北上广深四大一线城市房价首现全面下跌,环比降幅分别为1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌。新华社记者 李鑫

新华网北京8月20日电(黄蕾)中国楼市的“限购”之路,已经足足走了四年。媒体整理发现,过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份,“限购令”被视作效力最猛,也最受争议的政策。

2010年4月17日出台的“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)拉开了史上最严一轮房地产调控的序幕。随后,北京领衔,一批房价上涨过快的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。限购、限贷的“双箭”齐发为整顿楼市环境、抑制投机性购房、纠正价格信号、引导购房者预期起到了立竿见影的作用。

时钟拨至2014年,楼市悄然变奏。降温、降价、降速—房地产市场的“三降”让房企感受到楼市的“深秋”。“限购令”这条四年来“捆绑”房地产行业的铁律开始悄然松动,46个限购城市中已经有37个或明或暗的开始松绑“镣铐”。

尽管“限购”松绑提速,但依旧未能止住房价走跌的趋势。8月18日,国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示,价格环比下降的城市达到九成,包括四大一线城市。这是北京、上海、广州和深圳今年以来首次出现房价环比全部下跌的情况。其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌。

地方政府暧昧“松绑”

今年全国两会以后,在“双向调控”的政策指引下,部分库存量过高的城市开始悄然试探政策底线,暧昧的抛出“松绑”楼市的语调。

地方政府为了撬动需求入市,“救市”的步子越迈越大—从放开限购到契税补贴;从支持首套房到支持“改善性住房”;还有一些地方政府意图放松“限贷”,鼓励更多需求入市。

从目前37个解绑限购的城市来看,可以看出地方政府在此轮调控中的四种面孔。

“光明正大型”,以呼和浩特为例,正式发文确定放开限购,完全松绑。其在松绑之后,迎来了七月小高潮,商品房成交数瞬间涨至1685套,环比增长1.68%,同比增长1056%。

“欲说还休型”,以武汉为例,官方虽未明确发公文表示,但采用口头告知取消限购。但是据浦江(中国)市场研究部分析,武汉在新政出台后,市场并未出现所期望的显著回暖,在去化下滑供应提升的情况下,去化压力再度提升。

“暗度陈仓型”,沈阳为例,传沈阳市限购政策取消。外地人不限购,可以购买多套住房;沈阳本地人也可购买多套住房。沈阳政府人士又出面否认,称没有明文取消。

“明确否认型”,以四大一线城市为例,北京底气十足,称北京具有城市规模大、人口基数大、资源优势强、房地产市场供不应求的特点,在税收等调控长效机制建立之前,限购将作为北京的一项长期政策执行下去。但北京市住房和城乡建设委员会相关人士表示,北京或许为更好地满足自住型和改善型住房需求,会在原来限购政策的一些制度细节上做出进一步的改善。

尽管各地纷纷给楼市松绑,房屋成交量和价格并没有出现预期上涨的迹像。其中,有明显成交反应的城市并不占多数,楼市并未见持续性地强烈反弹,购房者仍然维持观望情绪。

以杭州为例,据公开资料显示,从7月28日放松限购开始,经过几天的“小高潮”后,8月1日和8月2日分别售出新房258套与261套,基本回到了限购松绑前的水平。

“后限购”时代调控何去何从

在2014年上半年,大中城市房价呈现主动调整态势,全国楼市出现结构性过剩、成交量萎缩等特点。单从房价来说,便可见一斑。2014年1月,70个大中城市中,房价环比上涨的有62个,持平的有2个,环比下降的仅6个。到2014年6月,房价环比上涨的城市仅8个,环比持平的城市7个,环比下降的城市增至55个。

步入“后限购”时代的楼市前景依旧不容乐观。从7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据可以看出,大中城市房价受解限政策影响较小,新建商品住宅房与二手住宅房价格依旧环比下降。其中,新建商品住宅房价格环比下降数为64个,二手住宅房环比下降数为65个,分别比6月份增加了9个和13个。

业内专家称,目前楼市降温、降速、降价的“三降”趋势未改。根据中国房地产指数系统百城价格调查数据,7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10835元/平方米,环比上月下跌0.81%,连续第3个月下跌,跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看,76个城市环比下跌,24个城市环比上涨。

尽管今年以来中央政府并未就楼市调控出台新的政策,但是《政府工作报告》中短短的两句话已然为全年的楼市调控定下了基调—“针对不同城市情况分类调控”“制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。

此前,住建部副部长仇宝兴对“分类调控”给出如下的阐释,“调控房地产市场就像治大国,必须像烹小鲜一样对待。能局部调的,就不要整体调,调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的,就不要用行政手段调,行政手段越少越好。能够由城市政府调的,就不要由中央政府代替。”

多位专家指出,中央提出分类调控实际上是让市场自行调节、放调控权于地方,让地方政府根据当地房地产市场发展情况适时、适当的调控。

在当前楼市的敏感期,开发商与购房者的博弈仍在继续。如何稳定楼市预期、增加自住型需求;如何消化库存、抑制投机性资本进入,这些都是地方政府调控楼市的出发点。

当前,部分地方政府对土地财政依赖度较大。部分地方政府迫于经济发展和财政压力,或将相继松绑楼市限购政策。而如果解限的“度”没有把握到位,则会刺激投机性资金介入,再次让调控陷入两难。

亚太房地产经济研究院院长谢逸枫分析指出,当前楼市发展状况总体有三个方向,一是楼市分化,因人口流动与资源配置不均衡及城市经济发展水平不同、城镇化的推进、户籍制度的影响,楼市的城市、供应、需求、房价、结构的越来越分化,必然贯穿全年延续到2015年;二是楼市实施分类、双向调控,即有保有压,平衡供需,稳定预期;三是楼市进入深度调整期,2014年是调整年,按照过去前三个周期时间看,2005年、2008年、2011年都是每次间隔三年。

楼市“后限购”时代如何践行好分类调控、双向调控,如何拿捏好因地制宜、因“时”制宜,考验着中央和地方政府的调控智慧。只有管住看不见的手,让市场机制在调控中发挥主导作用,通过市场的自行调节,中国楼市才能在量与价之间寻找到新的平衡点。

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